한상영 변호사/ 법무법인 백석

‘대항력’이란 단어가 있다.

 

대항력을 문자 그대로 해석하면 누군가에 맞설 수 있는 힘을 의미한다.
법에서도 대항력이란 용어가 흔히 사용된다.

예를 들어 임차인과 임대인의 관계를 보자. 임차인은 보증금, 차임을 임대인에게 지급한 대신에 임대인의 부동산을 인도받아 사용수익할 권리를 갖는다.

이러한 임차인과 임대인의 관계는 계약내용에 따라 자동으로 정해진다. 그런데 임대인이 임대기간 도중에 그 부동산을 제3자에게 매도해 버리는 경우에는 어떤가?

이 경우에도 당초의 임대기간 내라면 임차인이 그 새로운 제3자에게 맞서서 여전히 그 부동산을 계속해서 사용수익할 권리가 유지되고 있는 것인가?

비록 임대기간이 아직 끝나지 않았더라도 부동산이 매각돼 소유자가 바뀌었으므로 임차인은 더 이상 새로운 소유자(제3자)에게 맞설 수 없다. 해당 부동산을 새로운 소유자(제3자)에게 넘겨줘야 한다면 임차인은 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 봐야 한다.

그런데 주택이나 일정규모의 상가의 경우에는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 있어서, 임차인이 새로운 제3자에게 대항할 수 있도록 하는 대항력 보호규정이 마련돼 있다.

임대차기간 도중에 주택이나 상가의 주인이 바뀌어도 임차인은 새로운 주인에게 대항해 계속해서 해당 부동산을 사용수익할 권리가 인정되고 있는 것이다.

이와 같이 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 실제로 해당 주택을 인도받아 사용하고 있어야 하고, 주민등록전입신고도 마쳐야 한다. 이러한 임차인의 대항력은 해당 주택이나 상가가 경매로 넘어가는 경우에도 여전히 유지된다.

따라서 경매로 주택이나 상가를 낙찰 받고자 하는 사람들은 이러한 대항력이 있는 임차인이 존재하는지를 반드시 사전에 체크해야 한다. 낙찰자가 대항력 있는 임차인을 내보내기 위해서는 별수 없이 임차보증금을 임차인에게 지급해야 하므로 낙찰자는 경매입찰시에 해당 보증금을 뺀 금액으로 입찰해야 손해가 나지 않는다.

그런데 이러한 대항력 있는 임차인이 존재하기 전에 주택이나 상가의 소유자가 은행으로부터 돈을 빌리면서 저당권을 설정해 은행의 저당권이 임차인의 대항력일자보다 빠른 날짜인 경우에는 어떤가? 이 경우에도 임차인의 대항력이 계속 유지되고 있는 것일까?

은행이 저당권을 취득할 당시에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않았던 경우에는 빠른 순위의 저당권자인 은행을 더 보호할 필요가 있다.

은행이 선순위의 저당권을 실행해 해당 부동산을 경매에 넘기게 되면 선순위의 저당권의 가치를 보호하기 위해 이 보다 후순위인 임차인의 대항력은 사라지게 돼 임차인은 해당 부동산을 새로운 낙찰자에게 넘겨줘야 한다. 즉 새로운 낙찰자는 대항력 있는 임차인이 사라진 상태에서 깨끗하게 부동산을 취득하게 된다.

당연히 선순위 저당권자인 은행은 그러한 깨끗한 상태에서 부동산을 경매에 넘기므로, 자신의 채권액을 온전히 회수할 기회를 보장받게 되는 것이다.

결국 임차인이 대항력을 보장받기 위해서는 해당 부동산에 자신보다 먼저 저당권(전세권 등)을 설정한 채권자가 있는지를 반드시 살펴야 한다.

 

<군포신문 제691호 2014년 2월 6일 발행~2014년 2월 12일>

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